Cuando firmas un contrato de arrendamiento, una de las primeras preguntas que surgen es: ¿quién se hace cargo de cada gasto? La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija un reparto claro, pero en la práctica siguen generando conflictos entre propietarios e inquilinos porque no siempre se traslada bien al contrato.
Esta guía recoge qué dice exactamente la ley, qué gastos admiten pacto entre las partes y qué errores conviene evitar para no acabar discutiendo ante un juzgado.
Tabla resumen: gastos del propietario y del inquilino
Antes de entrar en el detalle, aquí tienes un resumen visual para consulta rápida:
| Gasto | ¿Quién paga? | Base legal / nota |
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Propietario | Art. 20 LAU — salvo pacto expreso en contrato |
| Tasa de basuras municipal | Propietario (o repercutible por pacto) | Art. 20 LAU |
| Comunidad de propietarios (cuota ordinaria) | Propietario | Se puede pactar al inquilino; debe indicarse en contrato |
| Seguro del continente (estructura) | Propietario | Recomendable; protege el edificio |
| Reparaciones estructurales y averías mayores | Propietario | Art. 21 LAU — fontanería, electricidad, cubierta… |
| Conservación del inmueble en condiciones de habitabilidad | Propietario | Art. 21 LAU |
| Suministros (agua, luz, gas, internet) | Inquilino | Uso directo del inquilino |
| Pequeñas reparaciones por uso habitual (<150 €) | Inquilino | Art. 21.4 LAU — grifo, bombilla, persiana… |
| Seguro de contenido (muebles y enseres) | Inquilino | Recomendable; cubre sus pertenencias |
| Limpieza y mantenimiento ordinario | Inquilino | Obligación de devolver el piso en el estado entregado |
Nota: los pactos que establece el artículo 20 LAU —como repercutir al inquilino la cuota de comunidad o la tasa de basuras— solo son válidos si se recogen de forma expresa y detallada en el contrato de arrendamiento.
Gastos que corresponden al propietario
1. IBI y tasas municipales
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) corre siempre a cargo del propietario, ya que grava la titularidad del inmueble. Lo mismo ocurre con la tasa de recogida de basuras en la mayoría de municipios.
La excepción: el artículo 20 LAU permite pactar que el inquilino asuma estas tasas, pero ese acuerdo tiene que aparecer por escrito en el contrato, con el importe o el sistema de cálculo. Sin ese detalle, el gasto no es exigible al inquilino.
2. Cuota de comunidad de propietarios
La cuota de comunidad ordinaria también corresponde al propietario como titular del piso. Igualmente se puede pactar su repercusión al inquilino, siempre que quede especificado en el contrato (art. 20 LAU). No basta con un acuerdo verbal.
Las derramas extraordinarias —obras de rehabilitación del edificio, instalación de ascensor, etc.— las paga el propietario, salvo acuerdo distinto. Estas no pueden repercutirse al inquilino de forma automática.
3. Reparaciones estructurales y averías mayores
El artículo 21 LAU obliga al propietario a realizar «todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad». Esto incluye:
- Problemas en la instalación eléctrica o de fontanería.
- Goteras, humedades o daños en la estructura del edificio.
- Avería del sistema de calefacción central.
- Fallos en electrodomésticos incluidos en el contrato (caldera, cocina encastrada, etc.).
Importante: si el daño es consecuencia de un mal uso por parte del inquilino, la responsabilidad se invierte y paga él. Por eso es fundamental documentar el estado del piso al inicio del contrato con un inventario fotográfico.
4. Seguro del continente (estructura del edificio)
No es obligatorio por ley, pero sí muy recomendable. El seguro de continente cubre daños en la estructura: incendio, inundación, robo de elementos fijos, etc. Como es responsabilidad del titular del inmueble, lo paga el propietario.
Gastos que corresponden al inquilino
5. Suministros: agua, luz, gas e internet
Los suministros los paga quien vive en el piso. El criterio es lógico: el consumo lo genera el inquilino, así que la factura es suya. Esto incluye agua, electricidad, gas natural, telecomunicaciones y cualquier otro servicio contratado a su nombre.
Al inicio del contrato es habitual que el inquilino ponga los contadores a su nombre. Si el propietario los mantiene a su nombre y luego repercute el consumo, asegúrate de que la forma de cálculo quede clara en el contrato para evitar disputas.
6. Pequeñas reparaciones por uso habitual
El artículo 21.4 LAU establece que «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario». En la práctica, esto incluye:
- Cambiar una bombilla, un fusible o una pila del mando.
- Reparar un grifo que gotea por desgaste normal.
- Sustituir una persiana rota por uso.
- Pequeños arañazos o desperfectos menores en paredes y suelos.
La ley no fija un importe exacto, pero en la práctica se suelen considerar «pequeñas» las reparaciones por debajo de 150 €. Por encima de esa cifra, o ante cualquier duda, lo más prudente es consultar antes de actuar.
7. Limpieza y mantenimiento ordinario
El inquilino tiene la obligación de devolver el piso en el mismo estado en que lo recibió, descontando el desgaste normal. Eso incluye limpiezas periódicas, cuidado de los electrodomésticos y mantenimiento de los elementos de uso diario.
Cuando el piso no se devuelve en condiciones, el propietario puede descontar los gastos de limpieza o reparación de la fianza. De ahí la importancia del inventario y del acta de entrega al inicio.
8. Seguro de contenido (opcional pero recomendable)
El inquilino no está obligado a contratar un seguro, pero le conviene. El seguro de contenido protege sus bienes personales: muebles, electrónica, ropa. Si hay un incendio o un robo, el seguro del propietario no cubre los enseres del inquilino.
Casos frecuentes que generan conflictos
| Situación | ¿Quién paga? |
| La caldera se avería sin causa imputable al inquilino | Propietario (avería mayor) |
| El inquilino rompe la caldera por mal uso | Inquilino (daño por uso indebido) |
| Se funde un fusible por sobrecarga del inquilino | Inquilino (pequeña reparación) |
| Hay una gotera en el tejado del edificio | Propietario (estructura del edificio) |
| El inquilino deja correr el agua y se daña el suelo | Inquilino (responsabilidad por uso) |
| El IBI sube porque cambia el valor catastral | Propietario (salvo pacto contrario en contrato) |
| La comunidad aprueba una derrama para el ascensor | Propietario (derrama extraordinaria) |
Qué se puede pactar en el contrato de arrendamiento
La LAU deja margen para que propietario e inquilino acuerden condiciones distintas a las previstas por ley, siempre que no perjudiquen al inquilino en los derechos mínimos que la ley le reconoce. Algunas cláusulas habituales:
- Repercusión de la tasa de basuras o la cuota de comunidad (con importe o fórmula de cálculo detallados).
- Fianza adicional o aval bancario para garantizar el cumplimiento.
- Prohibición de subarrendar o exigir permiso previo por escrito.
- Obligación de contratar seguro de contenido.
- Penalización por salida anticipada antes del mínimo legal.
Cualquier pacto que reduzca los derechos mínimos del inquilino establecidos en la LAU (por ejemplo, obligarle a pagar reparaciones estructurales) es nulo, aunque aparezca firmado en el contrato.
Cómo evitar conflictos por los gastos del alquiler
La mayoría de disputas entre propietarios e inquilinos no vienen de mala fe, sino de ambigüedades en el contrato o de no haber documentado el estado inicial del piso. Estos son los pasos que marcan la diferencia:
- Haz un inventario fotográfico detallado antes de la entrega de llaves. Fecha las fotos y guárdalas.
- Especifica en el contrato quién asume cada gasto variable (comunidad, basuras, IBI) con el importe del año en curso.
- Deja constancia escrita de cualquier reparación o incidencia, aunque sea por WhatsApp o email.
- Ante una avería, comunica siempre al propietario antes de contratar reparadores por tu cuenta. Sin comunicación previa, el propietario puede negarse a reembolsar.
- Si surge un desacuerdo, intenta resolverlo por escrito antes de escalar a vías legales. Un mediador o una empresa de gestión puede evitar meses de litigio.
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Preguntas frecuentes sobre gastos en el alquiler
¿Quién paga el IBI en un piso de alquiler?
El IBI lo paga siempre el propietario, salvo que en el contrato se pacte expresamente que lo asume el inquilino, con el importe o la fórmula de cálculo especificados (art. 20 LAU).
¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?
Las reparaciones estructurales y las averías mayores —caldera, fontanería, electricidad, tejado— las paga el propietario. Las pequeñas reparaciones por uso habitual —grifo, bombilla, persiana— las paga el inquilino (art. 21 LAU).
¿Quién paga la comunidad de vecinos?
La cuota ordinaria de comunidad corresponde al propietario. Puede pactarse que la pague el inquilino, pero el acuerdo debe constar por escrito en el contrato.
¿Puede el propietario subir el alquiler para compensar el IBI?
No de forma automática. El propietario solo puede actualizar la renta según los mecanismos previstos en el contrato y en la LAU (normalmente indexada al IPC o al índice de referencia vigente). No puede repercutir directamente una subida del IBI al inquilino sin acuerdo previo.
¿Quién paga los daños causados por una gotera?
Depende del origen. Si la gotera viene de la estructura del edificio o del piso de arriba, paga el propietario (o la comunidad). Si la causa es un grifo mal cerrado o una tubería dañada por el inquilino, paga el inquilino.