Cada año, al cumplirse el aniversario del contrato, muchos propietarios se hacen la misma pregunta: ¿cuánto puedo subir el alquiler? Desde la Ley de Vivienda la respuesta ya no es siempre “el IPC”. En 2026 conviven dos reglas: los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 se actualizan con el IRAV, el índice de referencia del INE, y los contratos anteriores siguen lo que se pactó, normalmente el IPC.
El último IRAV publicado es del 2,47 % (agosto de 2026, publicado por el INE el 15 de septiembre), frente a un IPC general cercano al 4,3 %. Aplicar el índice equivocado o hacerlo en el mes equivocado puede obligarte a devolver cantidades cobradas de más o abrir un conflicto con tu inquilino. En esta guía te explicamos qué índice te corresponde, cómo calcular la nueva renta con un ejemplo y cómo comunicarla correctamente.
Qué es la actualización anual de la renta del alquiler
La actualización anual de la renta del alquiler es la revisión del precio que el propietario puede aplicar cada vez que se cumple un año de contrato, siempre que el contrato lo prevea. No es una subida libre: está vinculada a un índice oficial y regulada por el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Tres ideas resumen cómo funciona:
- Solo si está pactada. Si el contrato no incluye una cláusula de actualización, la renta no se puede actualizar mientras dure el contrato.
- Solo una vez al año. Se aplica en la fecha en que se cumple cada anualidad del contrato, no en enero ni cuando el propietario decida.
- Con un límite. Desde 2025, en los contratos posteriores a la Ley de Vivienda, la subida no puede superar el IRAV.
IRAV: el índice que limita la subida del alquiler en los contratos desde mayo de 2023
El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda) es el índice que elabora el INE por mandato de la Ley 12/2023 para evitar subidas desproporcionadas. Se aplica desde el 1 de enero de 2025 a los contratos de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda.
Funciona como un tope: aunque tu contrato diga “se actualizará según el IPC”, si el contrato es posterior a mayo de 2023 la subida no puede superar el IRAV. Por su forma de cálculo, el IRAV es más estable que el IPC y en 2026 se ha mantenido siempre por debajo de él, por lo que en la práctica es el porcentaje que se aplica.
Último dato publicado del IRAV y cómo consultarlo en el INE
El INE publica el IRAV cada mes, hacia el día 15, con el dato del mes anterior. El valor que debes usar es el último publicado en el momento en que notificas la subida al inquilino. Puedes consultarlo en la web del INE, en el apartado “Índice de referencia de arrendamientos de vivienda”, que muestra el último dato y la serie histórica.
Tabla: valores mensuales del IRAV en 2026
Estos son los valores del IRAV publicados en 2026, junto al IPC general del mismo mes, para que veas la diferencia entre ambos índices:
| Mes del dato | IRAV | IPC general |
| Enero 2026 | 2,14 % | 2,3 % |
| Febrero 2026 | 2,16 % | 2,3 % |
| Marzo 2026 | 2,47 % | 3,4 % |
| Abril 2026 | 2,40 % | 3,2 % |
| Mayo 2026 | 2,48 % | 3,2 % |
| Junio 2026 | 2,44 % | 3,2 % |
| Julio 2026 | 2,49 % | 3,6 % |
| Agosto 2026 | 2,47 % | 4,3 % |
Fuente: INE. Tabla actualizada a septiembre de 2026.
Contratos anteriores a mayo de 2023: IPC o lo pactado
En los contratos anteriores a mayo de 2023, la actualización de la renta del alquiler sigue exactamente lo que se firmó. Si la cláusula dice “IPC”, se aplica la variación anual del IPC; si fija un porcentaje concreto, se aplica ese porcentaje. El tope temporal del 2 % (2022-2023) y del 3 % (2024) ya no está vigente desde el 1 de enero de 2025.
Esto significa que, con el IPC en torno al 4,3 %, un contrato de 2021 indexado al IPC puede subir bastante más que uno firmado en 2024. Conviene revisar bien la fecha de firma antes de calcular. Si la actualización se combina con otros cambios, como la repercusión de gastos de comunidad o del IBI, repasa también el reparto de gastos entre inquilino y propietario para no cobrar dos veces el mismo concepto.
Qué pasa si el contrato no dice nada (art. 18 LAU)
Si el contrato no incluye ninguna cláusula de actualización, la renta no se actualiza durante la vigencia del contrato. El artículo 18 de la LAU es claro: sin pacto expreso no hay subida. La única vía es acordarla por escrito con el inquilino o esperar a firmar un contrato nuevo cuando termine el actual.
Si la cláusula existe pero no dice qué índice usar (por ejemplo, “la renta se actualizará anualmente”), la LAU toma como referencia la variación anual del IPC. En los contratos posteriores a mayo de 2023, esa subida sigue limitada por el IRAV.
Cómo calcular la nueva renta del alquiler: ejemplo paso a paso
Calcular la nueva renta del alquiler es sencillo si sigues el orden correcto. Tomemos un piso en Madrid alquilado por 1.000 € al mes, con contrato firmado el 1 de octubre de 2024 y una cláusula de actualización anual por IPC.
- Comprueba la fecha de firma. El contrato es de octubre de 2024, posterior a mayo de 2023: se aplica el IRAV como límite.
- Identifica el aniversario. Se cumple un año de contrato el 1 de octubre de 2026.
- Toma el último índice publicado. Si notificas la subida en septiembre de 2026, el último IRAV publicado es el de agosto: 2,47 %.
- Aplica el porcentaje.000 € × 2,47 % = 24,70 €. La nueva renta es de 1.024,70 € al mes.
- Notifica por escrito. Si lo comunicas en septiembre, la nueva renta se cobra desde el recibo de octubre.
Si ese mismo contrato se hubiera firmado en 2021 con cláusula de IPC, la actualización sería por el IPC publicado (4,3 % en agosto de 2026): 1.000 € × 4,3 % = 43 €, y la renta pasaría a 1.043 € al mes.
| Contrato | Índice aplicable | Nueva renta (base 1.000 €) |
| Firmado desde el 26/05/2023 | IRAV: 2,47 % | 1.024,70 € |
| Firmado antes, con cláusula de IPC | IPC: 4,3 % | 1.043,00 € |
| Sin cláusula de actualización | Ninguno | 1.000,00 € (no se actualiza) |
Cómo comunicar la subida del alquiler al inquilino
La subida del alquiler solo es exigible desde el mes siguiente a aquel en que se comunica por escrito al inquilino. La LAU exige que la notificación indique el porcentaje aplicado y, si el inquilino lo pide, que se acompañe el certificado del INE que lo acredita.
Para que la comunicación no genere dudas, incluye siempre:
- La fecha del aniversario del contrato y la cláusula que permite la actualización.
- El índice aplicado (IRAV o IPC), el mes del dato y el porcentaje.
- La renta actual, la nueva renta y el mes desde el que se cobra.
- Un medio que deje constancia: correo electrónico con acuse, carta certificada o una nota en el recibo del mes anterior, que la ley admite como notificación válida.
Una comunicación clara evita la mayoría de conflictos. Si la relación con el inquilino ya es tensa o hay retrasos en el pago, consulta cómo actuar para evitar impagos de alquiler antes de plantear la subida.
Errores habituales al actualizar la renta del alquiler
Los errores al actualizar la renta del alquiler suelen repetirse y casi todos tienen fácil solución si se detectan a tiempo. Estos son los más frecuentes que vemos en los contratos que nos llegan:
- Aplicar el IPC a un contrato posterior a mayo de 2023. La diferencia con el IRAV, que en agosto de 2026 supera el punto y medio, habría que devolverla.
- Subir la renta en enero para todos los contratos. La actualización va ligada al aniversario de cada contrato, no al año natural.
- Cobrar la subida con efecto retroactivo. Si te olvidaste de notificar, la nueva renta solo se cobra desde el mes siguiente a la comunicación.
- Actualizar sin cláusula. Sin pacto expreso en el contrato, no hay subida posible.
- Usar un dato del INE desfasado. El índice correcto es el último publicado cuando se notifica.
Estos fallos se suman a otros errores en la gestión de alquileres que, año tras año, restan rentabilidad al propietario sin que se dé cuenta.
Preguntas frecuentes sobre la subida del alquiler
¿Puedo subir el alquiler si el contrato no lo prevé?
No. Si el contrato no incluye una cláusula de actualización, la renta no se puede subir durante su vigencia. Solo cabe un acuerdo voluntario y por escrito con el inquilino o fijar una renta nueva al firmar el siguiente contrato.
¿Desde qué mes se aplica la actualización?
Desde el mes siguiente a aquel en que notificas la subida por escrito, y siempre a partir del aniversario del contrato. Si el aniversario es en octubre y avisas en septiembre, la nueva renta se cobra en el recibo de octubre.
¿Se puede aplicar una subida con carácter retroactivo?
No. Si se cumplió el aniversario y no notificaste la actualización, no puedes reclamar la diferencia de los meses anteriores. La nueva renta solo se aplica desde el mes siguiente a la notificación.
¿El IRAV se aplica también en Madrid y Sevilla?
Sí. El IRAV es un índice estatal y se aplica en toda España a los contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023, con independencia de que la zona esté o no declarada como tensionada. Ni Madrid ni Andalucía tienen hoy zonas tensionadas declaradas, pero eso no afecta a la actualización anual.
Olvídate de calcular y notificar cada subida
Revisar la fecha de cada contrato, consultar el índice del mes, calcular la nueva renta y notificarla a tiempo es una tarea pequeña que se complica cuando tienes más de un piso o poco tiempo. En AlquiGest nos encargamos de la actualización anual dentro de la administración del contrato: aplicamos el índice correcto, lo comunicamos al inquilino y cobramos la nueva renta desde el mes que corresponde.
Si tienes una vivienda en alquiler, conoce nuestro servicio de gestión de alquileres en Madrid o de gestión de alquileres en Sevilla y deja en nuestras manos el día a día de tu contrato.